Bezoek: Vastgoedfonds Degroof Petercam

Het fonds wordt beheerd door een stabiel team met jarenlange ervaring binnen één van de grootste vermogensbeheerders in België. Deze lange-termijn investeerder belegt gespreid in met name woningen, logistiek vastgoed, kantoren en eerste klas winkelvastgoed. Met een duidelijk beter lange-termijn rendement dan gemiddeld, in combinatie met een lager risico, heeft het fonds een uitstekend track-record. Bovendien bedraagt het gemiddelde dividendrendement van hun beleggingen circa 5%. De discount van de deelnemingen is momenteel maar liefst 26%. Dit betekent dat de koersen van de beleggingen een korting noteren ten opzichte van de onderliggende boekwaarde van de vastgoedportefeuille.  

Het team werkt met een eigen waarderingsmodel en heeft een uitgebreid netwerk binnen de vastgoedwereld. Locaties worden veelvuldig bezocht en er is intensief contact met het betreffende management. Daarnaast worden hoge schuldposities gemeden.

Dat het fonds alert is, werd een aantal jaren geleden duidelijk; in de maanden voor het Brexit-referendum was er in het Verenigd Koninkrijk al sprake van dalende huren, waarop men tijdig besloot de gehele portefeuille aldaar van de hand te doen. Een ander voorbeeld: na de aankoop van de Westfield portefeuille door Unibail-Rodamco is dit belang vrijwel direct afgestoten. Reden hiervoor was de twijfel over de overname van grote portefeuilles (met name in regio’s waar men nog niet actief was). In kantoorpanden is alleen interesse in de centra van grote steden als Parijs.

Degroof Petercam verwacht niet dat het woningtekort zal worden opgelost door het ombouwen van kantoorruimtes; meestal zijn de ruimtes niet geschikt of kan de transformatie uitsluitend tegen hoge kosten worden gerealiseerd, waardoor het niet rendabel is. De voorkeur gaat uit naar lange-termijn huurcontracten met grote partijen, welke ook nog  in staat zijn om investeringen te delen.  

Vastgoedaandelen hebben het door de gestegen rente minder goed gedaan, hoewel de inflatie de correctie heeft gedempt. De huidige waardering is dan ook aantrekkelijk, zeker nu het management sinds lange tijd constateert dat de huren weer aantrekken. Dit komt door de indexatie van de huurprijzen als gevolg van inflatie en doordat bestaande huurders deze indexatie accepteren gezien hun winstgevendheid nog steeds op peil is. Bovendien ligt de huurgroei boven de inflatie als gevolg van schaarste, waardoor de eigenaar in geval van een nieuwe huurovereenkomst of periodieke herziening de huurprijzen kan verhogen. De huurder die in de woning wil blijven, zal bij gebrek aan alternatieve mogelijkheden weinig keuze hebben dan de hogere huurprijs te accepteren. Dit is onder meer het geval bij logistiek en woningen, maar ook bij studentenhuisvesting en ‘groene’ kantoren.

Naast bovenstaande punten hebben wij de beleggingen binnen de portefeuille besproken. Dit bezoek, het uitstekende track-record en de kritische blik van het team op de vastgoedmarkt hebben ons doen besluiten de posities in dit fonds te vergroten.

‍