OUR BLOG

06 jul 2017

Beleggen in stenen? Prima, maar liever wel op de beurs

Vastgoedbeleggingen zijn de laatste jaren weer uitermate populair. De lage rentestand en een aantrekkende economie doet de prijzen van woningen, kantoren en winkels weer stijgen. Maar wat is nu verstandiger? Zelf stenen kopen of beursgenoteerd vastgoed kopen.

Wanneer ik de resultaten van beursgenoteerde vastgoedfondsen vergelijk met het rendement op directe vastgoedbeleggingen kan ik niet anders concluderen dan dat beursgenoteerde vastgoedfondsen aantrekkelijker zijn dan bijvoorbeeld een directe investering in een woning of een vastgoed-cv.
Bedrijven als Wereldhave, Eurocommercial Properties en Unibail hebben breed gespreide vastgoedportefeuilles in Europa met een bezetting van ruim boven de 90%. Een belegger koopt dan een aandeel in grote Europese winkelcentra.

De waardering van dit soort aandelen is sterk achtergebleven naar onze mening. In grote steden hebben we een gediversifieerder aanbod gekregen van winkels. De angst voor onlineverkopen als bedreiging voor fysieke winkels lijkt erg overdreven, sterker nog veel grote merken zien het als een must om showrooms (flagstores) te exploiteren ter ondersteuning van hun merk en ter stimulering van hun (online) verkopen. Zelfs ’s werelds grootse online verkoper Amazon heeft recent de overname van een fysieke winkelketen aangekondigd, wat voor ons benadrukt dat fysieke winkels onmisbaar blijven.

Marktcijfers laten duidelijk zien dat de drukte in de winkelstraten juist weer toeneemt. Het aantal bezoekers in de Nederlandse winkelstraten steeg in de eerste zes maanden van dit jaar met gemiddeld 3,7 procent in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar. Dat blijkt uit cijfers van retail-adviesbureau RMC, dat met apparatuur op straat het aantal passanten mat. De grootste toenames – tot wel 35 procent – zijn te zien in middelgrote steden

De prijzen van winkels in grote steden, en dan baseer ik mij op Europese marktcijfers, stijgen harder dan de woningprijzen. Dit komt doordat de lage rentestand defensieve beleggers richting alternatieven voor obligaties leidt. Stabiele huurinkomsten uit winkelcentra zijn erg gewild bij grote buitenlandse investeerders, bijna wekelijks kun je in de kranten lezen over grote vastgoedtransacties tegen prijzen van voor de crisis. Een recent voorbeeld is de verkoop van de winkelportefeuille van NSI. Deze werd vorige week verkocht tegen een 9% hogere prijs dan de waarde per 30 december 2016.

Waarom stijgen de prijzen van beursgenoteerd vastgoed dan niet? De verklaring die veelal gegeven wordt is de angst voor oplopende rentestanden. Dit is inderdaad een bedreiging, maar de rente staat op een historisch dieptepunt. Bedrijven als Wereldhave, Eurocommercial Properties en Unibail lenen tegen 1 tot 1,5% en kopen hiervoor panden waaruit vaak 6 a 7% huurinkomsten komen. Mocht de rente een procent stijgen dan is de marge die zij maken nog steeds flink.

Bovenstaande dreiging is in onze ogen teveel verwerkt in de huidige beurskoersen. Dit besef zal komen wanneer men bij nieuwe taxaties van de vastgoed portefeuilles zal zien dat de waardes flink zijn gestegen. De meeste fondsen laten hun vastgoed weer taxeren bij de halfjaarcijfers per 30 juni.

Wij voorzien in het 3e kwartaal dan ook koersherstel voor vastgoed-aandelen. Onze favorieten op basis van de verhouding tussen dividendrendement, waardering en kwaliteit van het vastgoed zijn Eurocommercial Properties en Wereldhave. Beide bedrijven bieden een stevig dividend rendement van respectievelijk 6% en 6,7%, waarbij er voor Eurocommercial ruimte is voor een verhoging van het dividend de komende jaren.

wesley